Guaman Hartanah

Topik Guaman

Conveyancing
Land
Lease
Trademark
Trust Deed
Hak Tuan Rumah dan Penyewa
Kaveat
Tribunal Tuntutan
Langkah Sebelum Membeli Rumah
The Legal Process for Buying Property in Malaysia
What to Do If Your Landlord Do Not Return Your Security Deposit

Conveyancing

Kami mempunyai pasukan peguam dengan pengetahuan dan pemahaman yang mendalam untuk menawarkan nasihat undang-undang yang komprehensif kepada pelanggan kami mengenai pelbagai perkara. Perkhidmatan dan sokongan kami termasuk, tetapi tidak terhad kepada bidang berikut;-

• Sale and Purchase Agreements
• Transfer of Property
• Perfection of Transfer and Charge
• Discharge of Charge
• Deed of receipt and reassignment
• Application of Consent

Penyediaan Perjanjian Jual Beli

Berikut adalah dokumen-dokumen yang anda perlu sediakan supaya peguam anda dapat menjalankan tugas secepat mungkin dan supaya perjanjian jual beli anda dapat disiapkan dalam kadar segera:-

1- Salinan dokumen hakmilik Hartanah yang terlibat

2- Salinan kad pengenalan penjual dan pembeli

2- Salinan dokumen pinjaman antara penjual dengan bank terdahulu

4- Salinan Cukai tanah dan cukai pintu terkini bagi hartanah terlibat

5- Salinan Bil Bekalan Elektrik atau Bil Air untuk bulan yang terkini bagi hartanah yang terlibat

6- Maklumat akaun lembaga hasil dalam negeri (No. Akaun & Cawangan) bagi penjual dan pembeli

7- Salinan Hakmilik lain-lain Hartanah yang dimiliki oleh penjual beserta maklumat-maklumat yang diminta oleh pejabat tanah terlibat

8- Salinan slip pendapatan Pembeli dan pengesahan dari majikan

9- Maklumat dan dokumen tentang harga dan bayaran yang dipersetujui untuk jual beli

Pajakan

Menurut Seksyen 221 Kanun Tanah Negara

221. Kuasa tuanpunya-tuanpunya untuk mempajak bagi tempoh-tempoh melebihi 3 tahun.

(1) Tertakluk kepada peruntukan-peruntukan seksyen 225 dan 226, tuanpunya mana-mana tanah berimilik bolehlah memberi pajakan seluruh atau mana-mana bahagian dari tanah itu selaras dengan menurut peruntukan-peruntukan berikut seksyen ini.

(2) Tiap-tiap pajakan yang diberi menurut seksyen ini hendaklah bagi satu tempoh yang melebihi tiga tahun.

(3) Tempoh maksimum untuk mana mana-mana pajakan boleh diberi sedemikian hendaklah selama:

(a) sembilan puluh sembilan tahun jika ia berkait dengan seluruh mana-mana tanah berimilik, dan

(b) tiga puluh tahun jika ia berkait dengan sebahagian sahaja dari tempoh itu.

(4) Tiap-tiap pajakan sedemikian hendaklah diberi melalui satu instrumen dalam Borang 15A; dan dalam apa-apa kes di mana pajakan itu berkait dengan satu bahagian sahaja dari mana-mana tanah berimilik, maka hendaklah dikepilkan kepada instrumen itu satu pelan dan perihal yang mencukupi untuk membolehkan bahagian itu ditentukan dengan tepatnya.

KAEDAH PERMOHONAN
• Hakmilik keluaran Asal DHKK
• Perjanjian pajakan
• Borang 15A / 15B yang lengkap
• Cukai tanah dan cukai pintu tahun semasa
• Surat Kebenaran dari pihak kepentingan. ( jika ada)
• Sekiranya permohonan dari syarikat borang 49, borang 24, MAA dan dokumen lain yang berkaitan perlu di sertakan.
• Bayaran mengikut Selangor Land Rules 2003 pindaan 2008 dan mengikut borang Kanun Tanah Negara.
• Sekiranya pajakan sebahagian tanah, pelan perlu disertakan.

Trademark Registration / Pendaftaran Cap Dagangan

Kami juga menyediakan perkhidmatan Pendaftaran Cap Perdaganagan atau Trademark

Pindah Milik Harta Ke Atas Anak Bawah Umur

Bagaimana ibu bapa boleh memastikan anak-anak mereka mendapat hak ke atas harta-harta mereka?

Dalam undang-undang sivil, ibu/bapa boleh membuat surat ikatan memegang amana (Trust Deed). Ibu/bapa boleh melantik diri sendiri untuk memegang amanah bagi anaknya sama ada kesemua bahagian harta atau apa-apa bahagian untuk dipegang sebagai pemegang amanah.

Ini bermakna setelah membuat ikatan memegang tersebut, mereka bukan lagi pemilik sebenar harta tersebut. Pemilik sebenar atau benefisiari kepada harta tersebut adalah anak mereka.

Ibu/bapa hanya pemegang amanah / trusty sahaja dan benefisiari adalah anak.

Trust Deed tidak semestinya didaftarkan di pejabat tanah. Amanah yang dilakukan secara lisan sahaja pun boleh dikira sah mengikut undang-undang jika cukup syarat.

Hak Penyewa dan Tuan Rumah: Memahami Peranan dan Tanggungjawab dalam Perjanjian Sewa

Dalam dunia sewaan hartanah di Malaysia, keseimbangan antara hak dan tanggungjawab penyewa serta tuan rumah adalah penting untuk memastikan hubungan yang harmoni. Kedua-dua pihak perlu memahami dan menghormati peranan masing-masing untuk mengelakkan konflik dan masalah yang boleh timbul sepanjang tempoh perjanjian sewa.

Hak dan Tanggungjawab Penyewa

Penyewa berhak menikmati kediaman yang disewanya tanpa gangguan selagi mereka mematuhi syarat-syarat perjanjian sewa. Ini termasuk pembayaran sewa tepat pada masanya, menjaga keadaan rumah, dan mematuhi peraturan yang telah dipersetujui dengan tuan rumah.

Dalam masa yang sama, penyewa bertanggungjawab untuk memaklumkan kepada tuan rumah sekiranya terdapat sebarang kerosakan atau masalah dalam rumah yang memerlukan pembaikan.

Sekiranya penyewa melanggar syarat-syarat perjanjian, seperti tidak membayar sewa atau merosakkan harta benda, tuan rumah berhak untuk mengambil tindakan. Namun, tindakan ini perlu mengikut proses yang sah dan adil, termasuk memberikan notis awal dan, jika perlu, merujuk perkara tersebut ke pihak berkuasa atau mahkamah.

Hak dan Tanggungjawab Tuan Rumah

Tuan rumah pula mempunyai hak untuk memastikan harta mereka digunakan dengan baik dan diselenggara oleh penyewa. Mereka juga berhak untuk menerima bayaran sewa mengikut tempoh yang telah dipersetujui. Jika penyewa gagal memenuhi tanggungjawab mereka, tuan rumah berhak untuk mengambil tindakan, termasuk mengakhiri perjanjian sewa dengan cara yang betul.

Walaupun begitu, tuan rumah tidak boleh bertindak secara unilateral atau tanpa persetujuan penyewa, seperti mengusir penyewa atau menukar kunci rumah tanpa melalui proses yang betul. Sebarang tindakan yang melibatkan penamatan sewa atau pengusiran harus dilakukan melalui saluran undang-undang yang sah, seperti mendapatkan perintah mahkamah.

Kepentingan Mematuhi Undang-Undang

Di Malaysia, undang-undang yang mengawal selia hubungan antara tuan rumah dan penyewa adalah jelas dan bertujuan untuk melindungi kepentingan kedua-dua pihak. Misalnya, Akta Sewaan memastikan bahawa sebarang pertikaian antara tuan rumah dan penyewa diselesaikan dengan cara yang adil, sama ada melalui perbincangan, tribunal, atau mahkamah.

Untuk menjaga hubungan yang baik, adalah penting bagi kedua-dua pihak untuk berkomunikasi dengan jelas dan terbuka, serta mengikut syarat-syarat yang telah dipersetujui dalam perjanjian sewa. Sekiranya timbul sebarang isu, perbincangan yang konstruktif antara tuan rumah dan penyewa adalah langkah pertama yang terbaik sebelum mengambil tindakan lanjut.

Kesimpulan

Hubungan sewa-menyewa yang berjaya bergantung pada pemahaman dan penghormatan terhadap hak dan tanggungjawab masing-masing. Kedua-dua penyewa dan tuan rumah perlu memainkan peranan mereka dengan adil dan mengikut peraturan yang telah ditetapkan. Dengan memahami peranan masing-masing dan mematuhi undang-undang yang berkuat kuasa, kedua-dua pihak dapat mengelakkan konflik dan menikmati hubungan sewaan yang lancar dan harmoni.

KAVEAT

Apa itu Kaveat?

Kaveat adalah satu bentuk amaran atau notis yang didaftarkan di Pihak Berkuasa Negeri (PBN) untuk memberi tahu orang ramai bahawa terdapat tuntutan atau kepentingan tertentu terhadap sesuatu harta tanah.

Tujuan Kaveat

Perlindungan Kepentingan: Kaveat melindungi kepentingan atau hak pihak yang telah mendaftarkan kaveat. Sebagai contoh, pembeli yang telah menandatangani perjanjian jual beli tetapi belum menyelesaikan transaksi boleh menggunakan kaveat untuk memastikan penjual tidak memindahkan hak milik harta tanah kepada orang lain.
Menghalang Transaksi Tidak Sah: Dengan mendaftarkan kaveat, pihak yang berkepentingan dapat menghalang transaksi atau pemindahan hak milik yang mungkin berlaku tanpa pengetahuan atau persetujuan mereka.
Memberi Notis Awam: Kaveat berfungsi sebagai notis awam bahawa terdapat tuntutan atau kepentingan tertentu terhadap harta tanah tersebut. Ini memberi amaran kepada pihak ketiga yang mungkin berminat untuk membeli atau mendapatkan harta tanah tersebut.

Fungsi Kaveat

1. Untuk menghalang pemilik tanah berdaftar daripada menjalankan sebarang urus niaga berkaitan tanahnya.

2. Untuk melindungi kepentingan pihak yang meletakkan kaveat, sama ada kepentingan itu sudah terbukti, didakwa wujud (tetapi belum dibuktikan), atau belum lagi jelas, sehingga mahkamah membuat keputusan mengenai tuntutannya terhadap pemilik berdaftar. Namun, kaveat tidak memperkukuhkan tuntutan tersebut.

3. Sebagai satu notis kepada umum untuk memberitahu tuntutan pengkaveat terhadap tanah tersebut dan memaklumkan bahawa pemilik berdaftar tertakluk kepada kepentingan yang dilindungi oleh kaveat. Oleh itu, sesiapa yang ingin berurus niaga dengan pemilik tanah perlu berhati-hati untuk mengelakkan kerugian dan kesulitan.

4. Untuk mengekalkan status quo ada antara pihak-pihak yang bertelingkah sehingga mahkamah membuat keputusan mengenai hak dan kepentingan mereka.

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah: Pelindung Hak Pembeli di Malaysia

Pengenalan

Satu badan penting di Malaysia, Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR), berfungsi untuk melindungi hak pembeli rumah daripada tindakan tidak adil oleh pemaju hartanah. Tribunal ini ditubuhkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan membolehkan pembeli rumah menuntut ganti rugi atau menyelesaikan pertikaian dengan pemaju tanpa perlu melalui proses mahkamah yang panjang dan mahal.

Fungsi dan Kepentingan TTPR

TTPR menawarkan penyelesaian pertikaian yang lebih cepat dan kos yang lebih rendah daripada mahkamah. Pembeli rumah mempunyai hak untuk menuntut pemaju yang gagal memenuhi syarat-syarat yang telah dipersetujui dalam perjanjian jual beli, seperti kelewatan dalam penyerahan rumah, kecacatan struktur, atau kegagalan untuk mematuhi spesifikasi yang dijanjikan. Tribunal ini memberikan mereka hak ini.

Proses Tuntutan di TTPR

Proses tuntutan TTPR mudah dan mudah digunakan. Pembeli rumah yang percaya pemaju telah melanggar hak mereka boleh mengemukakan tuntutan dengan mengisi borang tuntutan dan membayar yuran kecil untuk pendaftaran. Kes yang dibawa ke TTPR akan didengar oleh hakim yang mahir, dan keputusan biasanya dibuat dalam tempoh 90 hingga 120 hari.

Terdapat beberapa perkara yang boleh dituntut di tribunal ini, seperti:

Kelewatan Penyerahan Rumah: Pembeli boleh menuntut pampasan jika pemaju gagal menyerahkan rumah dalam tempoh yang dijanjikan.
Kecacatan Pembinaan: Pembeli boleh menuntut pembaikan atau pampasan jika terdapat kecacatan serius pada rumah yang disebabkan oleh kecuaian pemaju.
Spesifikasi Tidak Dipenuhi: Jika rumah yang diserahkan tidak menepati spesifikasi yang dijanjikan, pembeli boleh menuntut ganti rugi.

Keputusan dan Pelaksanaan

Keputusan TTPR adalah mengikat ke atas kedua-dua pembeli dan pemaju. Ini bermakna pemaju mesti mematuhi arahan tribunal sama ada untuk melakukan pembaikan atau membayar ganti rugi. Pembeli boleh menguatkuasakan keputusan tribunal sekiranya pemaju tidak mematuhinya.

Kesimpulan

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah adalah penting untuk melindungi hak pembeli daripada tindakan tidak adil oleh pemaju hartanah. Tribunal ini meningkatkan keyakinan pembeli terhadap industri perumahan di Malaysia dengan menyediakan proses penyelesaian pertikaian yang mudah, murah dan cepat. Oleh itu, adalah penting bagi setiap pembeli rumah untuk memahami hak mereka dan menggunakan tribunal ini sekiranya mereka menghadapi masalah dengan pemaju.

Langkah Penting Sebelum Menandatangani Perjanjian Jual Beli Rumah

1. Baca dan Fahami Perjanjian Jual Beli

Perjanjian jual beli adalah dokumen yang penting, maka pastikan anda membacanya dengan teliti. Semua butiran seperti harga, cara pembayaran, tarikh serahan, dan syarat lain perlu dinyatakan dengan jelas.

2. Dapatkan khidmat peguam

Melantik peguam hartanah yang berpengalaman untuk menyemak perjanjian dan memastikan semua dokumen dan terma-terma perjanjian berkaitan mematuhi undang-undang. Peguam juga akan membantu dalam proses pindahmilik. Berbincang dengan peguam berkenaan terma-terma yang sukar untuk difahami di dalam perjanjian jual beli.

3. Fahamkan implikasi dan kesan dari perjanjian

Sebelum menandatangani, fahami hak dan tanggungjawab anda, termasuk kewajipan pembayaran, tarikh penting, dan terma-terma berkaitan kelewatan dan penalti. Pastikan anda jelas mengenai kos keseluruhan, seperti deposit, yuran guaman, dan lain-lain perbelanjaan. Ini membantu mengelakkan masalah di masa hadapan.

4. Elakkan mengguna khidmat peguam yang sama

Anda perlukan seorang peguam yang mampu melindungi hak anda sebagai pembeli. Jadi elakkan menggunakan peguam yang sama dari pihak satu lagi untuk memastikan hak anda terpelihara.

The Legal Process for Buying Property in Malaysia: A Step-by-Step Guide

Purchasing property in Malaysia involves a series of legal steps to ensure that both buyer and seller are protected. Whether you’re a first-time homebuyer or an experienced investor, understanding these legal procedures is crucial to making informed decisions. Here’s a comprehensive guide on the legal process for buying property in Malaysia.

1. Identify the Property and Check Eligibility

Before starting the purchase process, it’s important to:

Identify the Property Type: Properties in Malaysia are categorized into freehold and leasehold. Freehold property gives you perpetual ownership, while leasehold grants ownership for a specific number of years, typically 99 years.
Foreign Buyer Eligibility: Foreigners have restrictions on property purchases. They can only buy properties above a certain price threshold (varies by state) and cannot buy Malay Reserved Land.

2. Offer to Purchase and Earnest Deposit

Once you find a property you wish to purchase, you will need to submit an Offer to Purchase in writing, signaling your intention to buy. Along with this offer:

You will be required to pay an earnest deposit, usually 2-3% of the purchase price.
If the seller accepts, both parties will proceed to the next legal steps. The earnest deposit is typically held by the seller’s lawyer or a real estate agent until the Sale and Purchase Agreement (SPA) is signed.

3. Signing the Sale and Purchase Agreement (SPA)

The SPA is a binding contract between you (the buyer) and the seller, which outlines the terms and conditions of the sale. The SPA is usually prepared by the seller’s lawyer, but it’s highly recommended that you engage your own lawyer to review the agreement.

Some key elements of the SPA include:

Details of the property: Legal description, title, and restrictions.
Purchase price: Breakdown of payments and financing details (if applicable).
Completion timeline: The SPA will specify the timeframe for the sale to be completed, typically within 90 to 120 days.
Special conditions: Such as any outstanding encumbrances or defects that the seller must resolve before completing the sale.

After signing, you will need to pay another 7% of the purchase price, bringing your total deposit to 10%.

4. Title Search and Due Diligence

Your lawyer will conduct a title search to ensure:

The property has a clear title and is free from encumbrances (e.g., mortgages, caveats, or legal disputes).
The property is properly zoned and complies with local regulations.
In the case of leasehold properties, they will check the remaining lease term and whether any extension fees apply.

This step is crucial to ensure that you are purchasing a legally compliant property with no hidden liabilities.

5. Financing and Loan Agreement

If you require financing, this is the time to finalize your loan application with a bank or financial institution. Once approved:

The bank will issue a Letter of Offer, detailing the terms and conditions of your loan.
You will sign a Loan Agreement, which should be reviewed by a lawyer to ensure it aligns with your SPA.

Make sure you fully understand the loan repayment structure, interest rates, and penalties for early repayment.

6. Transfer of Property Ownership (Memorandum of Transfer)

Once the SPA and Loan Agreement are signed and the title search is complete, the next step is the transfer of ownership. This involves the preparation and submission of a Memorandum of Transfer (MOT) to the Land Office to transfer the legal title from the seller to you. The MOT must be stamped and registered, and you will need to pay a stamp duty based on the property’s value.

Stamp Duty Rates (as of 2024):

First RM100,000: 1%
Next RM400,000: 2%
Next RM500,000: 3%
Above RM1,000,000: 4%

7. Payment of Legal Fees and Other Charges

In addition to the stamp duty, you will also need to pay legal fees for the preparation of the SPA, loan agreement, and MOT. Legal fees are generally calculated as a percentage of the property price.

Legal Fees Rates (as of 2024):

First RM500,000: 1%
Next RM500,000: 0.8%
Above RM1,000,000: 0.7% (with further reductions for higher values)

Other fees include disbursement costs such as registration fees, administrative fees, and incidental costs (photocopying, land search fees, etc.).

8. Completion and Handover

After all documents are signed, payments are made, and the MOT is registered, the property purchase is almost complete. The balance of the purchase price (typically 90%) will be paid to the seller’s lawyer, who will hold it in trust until the transfer process is completed. Upon successful transfer, you will receive the keys to the property and full legal ownership.

9. Post-Completion: Utilities and Assessment

Once the property is legally yours, ensure that all utility accounts (electricity, water, sewerage) are transferred to your name. You will also need to update the Quit Rent (cukai tanah) and Assessment Tax (cukai taksiran) at the local authority.

Key Legal Considerations

Bumiputera Quota: Some properties may fall under Bumiputera quotas, which impose restrictions on selling or buying based on ethnic background.
Real Property Gains Tax (RPGT): If you plan to sell the property in the future, be aware of RPGT, which is levied on profits from the sale of property.
Foreign Investment Committee (FIC) Approval: Foreign buyers may need approval from the FIC for certain property purchases.

Conclusion

Purchasing property in Malaysia involves navigating a series of legal procedures to ensure a smooth transaction. Engaging a qualified lawyer throughout the process is essential to protect your interests and avoid potential pitfalls. With a clear understanding of each step, from making an offer to transferring ownership, you’ll be well-prepared to make your property purchase a success.

Feel free to contact us for further inquiries or legal assistance in your property purchase journey!

What to Do If Your Landlord Won’t Return Your Security Deposit

Of all the grievances that tenant have, one of the most common one is getting back their security deposit after they have moved out of the rental unit. You have meet your rent conveniently, maintained the tenancy, and when the time arrives to vacate the premises, the landlord is unwilling to refund the deposit. It is a familiar scenario to each tenant, but few understand what can be done to change it.

Below are your rights as a tenant and what you can do if your land lord has retained your deposit they do not have a legal reason to do this.

Why do you tender a security deposit in the first place?

A security deposit is meant to cover a few specific things, like:

Unpaid rent: If you did not pay all the rent before you leave the house This one is more or less self-explanatory.

Property damage: If there are damages that lie beyond the extent that is expected provided the tenants have been using the house appropriately (e.g. displaced lights or cabinets, very grimy areas).

Breach of contract: It is one of those things such as; if you wanted to terminate the agreed contract by moving out before the agreed period had expired.

Let me point out to you that landlords cannot use your deposit towards general maintenance or refurbishment works. Even if they didn’t leave a forwarding address, they are legally obliged to return your deposit if you have returned the place in good condition and given them their rent.

If you are planning on getting your deposit back, you need to know when this could happen?

In most cases you are entitled to receive your security deposit back within a period of one month form the time that you leave your rented premise unless the tenancy agreement says otherwise. If there are no other appropriate grounds for deductions such as damage or unpaid rent you should get the full amount.

Your landlord won’t return your deposit? What to do next.

If your landlord is dragging their feet or refusing to return your deposit without a good reason, here’s what you can do:

1. Review Your Tenancy Agreement

First of all, read the terms of leasing agreement which you signed while relocating to this place. From here, you will find the specific circumstances where a landlord may rightfully detain a portion of your deposit. Be sure and read any clauses concerning payment for damages, maintenance, or the amount of time a deposit will take to be returned.

2. Record the status of the Property

One should always document, through Use of Camera, the property before leaving for foreclosure. This will help you prove that you left the place in clean state in case the landlord reports there is damage.

3. You Should Make a Formal Letter for Your Deposit

If the landlord is still not returning your deposit, you want to write a final letter or email asking for your deposit back. In this letter, clearly state:

The amount you’re owed.

Who should get it back (i.e., no damage, rent paid in full).

A reasonable time within which they are to pay back the money (which is 2 weeks in most cases).

This formal request can very often serve to spur things into action.

4. Try Negotiation or Mediation

If the landlord continues to be unhelpful, then go try to reason with them. In some ways, a talk with friends solves all conflicts because people just fail to understand each other. If that does not help then you might want to try seek the help of a third party like the tenants’ association or lawyer. This can assist both of the parties to come to a consensus and avoid litigation.

5. Take It to Small Claims Court

If there is no agreement and you are entitled to not more than five thousand ringgit you can sue the trader in Small Claims Court. Thus, this is much faster, and less costly than going for a lawyer to sort out the conflict. However, if the amount exceeds RM5,000 you may be forced to take your case to the Magistrates Court, which will be time-consuming and costly.

6. Seek Legal Help

If the landlord is still reluctant or continues not to pay he should be reported to the lawyers when all other options have been exhausted. There are lawyers that can assist one in the process of the retrieval of the deposit, nevertheless this will cost money.

Key Takeaways

Always have a clear, written tenancy agreement: This helps protect both you and your landlord as it lays down everyone’s duties in black and white.

Document the condition of the property: After moving in to capture any damages before occupying the premises and before leaving to confirm damages caused during occupation.

Understand your legal rights: It means landlords cannot hold your deposit without any reason as without jamming or damaging the property.

Final Thoughts

If you have fulfilled all the conditions provided with the tenancy agreement, then the tenant is allowed to obtain the security deposit being charged. If your landlord is reluctant to return it without a valid reason, don’t just sit back and allow it. The first step should be to read through your contract, take photographs of the property’s state, and then make a formal letter request. If things remain unsorted you have the capacity to go to the court to have your rights as a consumer enforced.

Education is power and where you find yourself being short changed, you find yourself knowing something you didn’t know, do something you were not doing or getting prepared to do something that others are prepared to do without asking you or considering how it affects your interests and well being and if not well timed, you can lose a lot of money that should be rightfully yours.